換屋族 房產買氣推手

【2006-09-16/經濟日報/C2版/房市裝潢】

文／梁任瑋


卡債效應導致民間消費力下降，房市熱度卻一枝獨秀。大台北地區平均房價漲幅達一成二，買方結構隨著房價高漲改變，首購族有逐步退場趨勢，轉而由換屋族撐起房產買氣，換屋族占整體市場比例，已由去年的33%，到今年增加為40%。
據永慶房仲集團統計，今年1至8月，大台北地區十大換屋熱區的前兩名，為南港及北投區，換屋族占該區購屋比例分別為62.2%及59%，與去年相較，換屋熱區漸從大安區、信義區等市中心，移向市郊。

景氣不振 首購族縮手

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，通常在景氣榮景時期，首購族的比例會偏高，以92年房市景氣反轉，便是由首購族帶頭衝，購屋比例占六成五之多。

但今年以來，國內景氣深受國際經濟影響，包括油價上漲所帶動的物價高漲，跟隨美國升息腳步所導致的利率揚升等；另一方面，大台北地區房價持續高檔盤旋，短期房價漲幅已大，也考驗首購族的購買能力，導致其逐步縮手、退場。

廖本勝指出，中高總價產品的換屋族群，在景氣不振時期悄悄崛起，因為在相對比較之下，換屋於一買一賣之間，對房價變動的適應性較高，議價期的彈性空間較大，若是由大換小，甚至可能還有不小的獲利。

大台北區 南港最Hot

永慶房仲集團統計，今年1至8月，大台北地區以換屋為動機的購屋比例高達近四成；其中，南港區為換屋族比例最高的區域，約62.2%。

廖本勝認為，南港區擁有三鐵共構的交通優勢，生活便利，且南港軟體、經貿及學術休閒文化園區等將陸續建置完成，吸引人潮進駐；此外，南港鄰近北市信義計畫區及大安區，平均房價卻只有這兩區的一半，也成為換屋族樂意進駐的原因。

換屋比例次高者為北投區，占比近六成，其鄰近陽明山國家公園，涵蓋著名的溫泉區，吸引重養生休閒的換屋族青睞，區內又有榮總、陽明醫學院等，讓不少銀髮換屋客移居至此。泛天母地區的優質環境，也讓經濟能力較強的本地客，換屋時捨不得搬到別區。

至於一向為換屋族最愛的信義區及大安區，今年排名落居南港、北投之後，換屋比例分別為56.4%及53.6%。廖本勝說，隨著北市房價高漲，且建商在市郊密集推案，讓換屋族有朝市郊轉移的趨勢。

但信義、大安區為台北的行政及商業中心，除交通網絡四通八達外，居住環境品質高，明星學區林立，也具有彰顯身分的象徵意義，因此，信義、大安兩區仍為換屋客層的重點區域。

文山區及松山區的換屋族比例分別為52.8%及51.4%，共同特色是生活環境單純。由於文山區與松山區的民生社區都是文教住區與明星學區，又有萬芳及長庚醫院進駐，吸引目光。

台北縣區 新店市居冠

在台北縣部分，換屋族比例最高前兩名為新店市及淡水鎮，占比分別為57.6%、57.2%。廖本勝分析，新店慈濟醫院的啟業，提升當地醫療水準，吸引不少銀髮換屋族跟隨進駐，而淡水也有馬偕醫院，有助於區域醫療服務。

此外，新店及淡水的捷運運輸便利，又分別鄰近烏來溫泉區及淡水老街等風景區，讓著重景觀享受的換屋者，特別鍾愛這兩區的休閒環境。

北縣換屋熱區居第三位的板橋市，換屋族占比50%，同樣具備三鐵共構的交通便利性，且身為北縣府所在地，各項公共建設及生活設施，原就領先其他行政區，環境品質優勢，也吸引北市、北縣外來換屋者的青睞。

至於第四位的永和市，占比49.6%，區內不僅有捷運通行，又有四號公園及仁愛公園等休閒環境，更有SOGO百貨等大型商場，生活機能健全，因此，也成為多數換屋族進駐的區域。